Locazione e Condominio

locazione

Le locazioni

Secondo la definizione dell’art.1571 del codice civile, la locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

La legislatore ha previsto una particolare disciplina per la locazione degli immobili, per lo più  allo scopo di tutelare la parte contrattuale considerata più debole, ossia il conduttore, soprattutto riguardo agli immobili ad uso abitativo.

Attualmente è possibile individuare le seguenti due principali tipologie di contratto di locazione :

1) contratto di locazione ad uso abitativo 2) Contratti di locazione ad uso commerciale.

 locazione dueIl contratto di locazione ad uso abitativo

La legge n. 431 del 09/12/1998 prevede la possibilità di stipulare quattro differenti tipi di contratto ad uso abitativo, per venire incontro alle diverse esigenze delle parti:

contratto a canone libero – contratto a canone concertato – contratti  transitori – contratti per studenti universitari.

Per il contratto di locazione “a canone libero” la L. 431/98 consente alle parti di concordare liberamente l’importo del canone, ma impone una durata minima di quattro anni, automaticamente rinnovabile per ulteriori quattro anni, salvo il verificarsi, alla scadenza del primo quadriennio di durata, di ipotesi tassativamente previste dalla legge, che consentono al locatore il c.d. “diniego di rinnovo”, ossia di evitare l’ulteriore proroga quadriennale del contratto.

Nel contratto di locazione “a canone concertato” l’importo del canone non può superare alcuni limiti stabiliti a livello territoriale dalle le organizzazioni rappresentative dei conduttori e dei proprietari. La durata legale di tale contratto è inferiore rispetto al contratto a canone libero: la legge 431/98 prevede infatti una durata minima di tre anni, rinnovabile automaticamente per altri due anni, salvo che alla prima scadenza triennale si verifichino ipotesi tassativamente previste dal legislatore che consentono al locatore di esercitare il “diniego di rinnovo”.

Il contratto di locazione “transitorio” è disciplinato dall’art. 5 della L.431/98.  Può essere stipulato solo per esigenze abitative di natura transitoria del locatore o del conduttore, che devono essere specificate nel contratto stesso  Può avere una durata minima di un mese e massima di diciotto mesi, non rinnovabile.

Il contratto di locazione per studenti universitari può avere una durata minima di sei mesi e  una durata massima di tre anni, rinnovabili. Il canone deve rientrare nei parametri stabiliti dall’accordo territoriale tra organizzazioni sindacali, associazioni di studenti e Università.

Altra tipologia di contratto è quello previsto per le locazioni c.d. “commerciali”, ossia quando il contratto è stipulato per l’esercizio di attività industriali, commerciali, artigianali,  di lavoro autonomo,attività ricreative, assistenziali, culturali o scolastiche.

Secondo la previsione  dell’art. 27 della L. 392/78, la durata minima del contratto è di sei anni, rinnovabili per altri sei. Se il contratto è stipulato per esercitare l’attività alberghiera, la durata minima è invece di nove anni.

Tutti i contratti di locazione la cui durata supera i 30 giorni complessivi nell’anno con lo stesso conduttore, devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate; l’imposta di registrazione varia a secondo del tipo di contratto e all’ammontare del canone.

La registrazione è non solo un obbligo giuridico e fiscale ma anche una forma di tutela per il locatore: un contratto regolarmente registrato consente di promuovere il procedimento di sfratto per morosità, qualora il conduttore si renda inadempiente all’obbligo di corrispondere il canone di locazione.

condominioCondominio

La disciplina del Condominio è stata recentemente novellata con la L.11/12/2012 n.220. La riforma legislativa era da tempo attesa ed ha, almeno per alcuni aspetti, recepito alcuni orientamenti giurisprudenziali consolidati.

Alcune novità hanno riguardato la figura dell’aministratore.

Secondo l’attuale normativa, può ricoprire la carica di amministratore chi è in possesso di un diploma di scuola secondaria di secondo grado e l’incarico può essere svolto anche da una società.

La nomina di un amministratore è obbligatoria quando vi siano più di otto condomini.

L’incarico ha durata annuale rinnovabile e la nomina può essere subordinata alla stipula di una polizza assicurativa.

E’ obbligatoria l’apertura di un conto corrente intestato al condominio, su cui dovranno essere accreditate e addebitate tutte le somme inerenti alla gestione condominiale; l’amministratore deve rendere conto della gestione del conto ed ogni condomino ha diritto di prendere visione ed estrarre copia del rendiconto.

E’ quindi garantita una maggiore trasparenza nella gestione della “cassa” condominiale ed un più incisivo potere di controllo dei singoli condomini.

A richiesta dei condomini, l’amministratore è tenuto all’attivazione di un sito internet  per la consultazione on line dei documenti.

La nuova normativa ha poi disciplinato le maggioranze necessarie per modificare la destinazione d’uso delle parti comuni dell’edificio, per la modifica delle tabelle  millesimali e per l’installazione di impianti di videosorveglianza negli spazi condominiali.

Sul travagliato tema della possibilità di distacco del singolo condomino dall’impianto condominiale di riscaldamento o condizionamento, la L.220/12 prevede che la facoltà di distacco, già in precedenza prevista dalla giurisprudenza, possa essere esercitata qualora non determini squilibri termici  o aggravi di spesa per gli altri condomini.

L’attuale normativa ha altresì consacrato definitivamente la possibilità di detenere animali domestici  ed ha previsto lo stanziamento obbligatorio di un fondo per l’effettuazione di opere straordinarie e di innovazione, di importo pari all’ammontare dei lavori da eseguire.

Per informazioni: Tel. 0522.1841727 – info@sabrinamalaguti.com lgarlassi@sabrinamalaguti.com