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Regno Unito: Tenant Fees Act e riduzione dei canoni di locazione

Il Tenant Fees Act 2019 (TFA) è entrato in vigore il 1 ° giugno 2020 e si applica a tutti gli affitti a breve termine e alla maggior parte delle locazioni residenziali.

Vediamo quali sono gli effetti del TFA sulle riduzioni temporanee dei canoni di locazione concordate a seguito della pandemia di coronavirus. Nello specifico, vediamo di seguito come interagisce la riduzione del canone di locazione con il limite previsto per i depositi.

Il TFA ha introdotto un limite di 5 settimane sui depositi, che si applica, adesso, a quasi tutti i contratti di locazione garantiti. Nel caso in cui il locatore concordi dei canoni di locazione ridotti poiche’ il locatario si trova in difficolta’ economiche a causa della pandemia e aveva richiesto il deposito massimo consentito al momento della stipulazione del contratto di locazione, dopo la riduzione questi deterra’ un deposito superiore a quello consentito.

Tuttavia, questo non significa necessariamente che il locatore abbia violato le previsioni del TFA. Occorre, infatti, fare riferimento agli accordi presi in fase di riduzione dei canoni d’affitto e al precedente contratto di locazione.

Se la locazione è a tempo determinato, iniziata prima del 1° giugno 2019 e non ancora scaduta, è probabile che non vi sia alcuna violazione del TFA. Ad esempio, se la riduzione è concordata come misura temporanea e non equivale a un rinnovo della locazione, cio’ non costituisce una violazione poiche’ il deposito e’ stato ricevuto prima dell’entrata in vigore del TFA.

Allo stesso modo, non vi sarà violazione se una locazione a tempo determinato iniziata prima del 1° giugno 2019 è diventata automaticamente una locazione periodica (statutory periodic tenancy) dopo il 1° giugno 2020, sempre se la riduzione concordata non equivale a un rinnovo della locazione.

Se una locazione è iniziata il 1° giugno 2019 (o dopo tale data) o è stata rinnovata il 1° giugno 2019, il TFA trovera’ applicazione. Tuttavia, una riduzione temporanea dei canoni di locazione non costituisce un problema a condizione che la riduzione non equivalga a un rinnovo della locazione. Questo perché la parte del TFA che vieta i depositi superiori a 5 settimane di affitto basa il calcolo sull’affitto annuale, calcolato immediatamente dopo l’ultima concessione, rinnovo o continuazione della locazione. Quindi, se la locazione fosse rinnovata con una riduzione dei canoni, il deposito dovrebbe essere ridotto. Se, al contrario, la riduzione viene concordata in corso di validita’ del contratto di locazione, non e’ richiesta alcuna riduzione del deposito.

La riduzione del deposito non comporta, obbligatoriamente, la restituzione al locatario della cifra eccedente. Il TFA consente, infatti, sia di restituire al locatario gli importi eccedenti sia di utilizzare tali importi per altri pagamenti dovuti come, ad esempio, canoni di locazione.  Un locatario con canoni arretrati puo’ concordare un rinnovo della locazione a canoni ridotti, utilizzando il deposito in eccesso per pagare i canoni arretrati.

Come è evidente, la violazione delle disposizioni del TFA dipende dalle circostanze generali del contratto di locazione e da quelle specifiche previste per l’accordo di riduzione dei canoni di locazione.

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